Espace client

Inscrivez-vous

Actualités.

OCéA Concept, l'expert retraite des entreprises et des dirigeants, vous donnent rendez-vous le 06 juin 2019 à nantes pour une session de formation sur le thème de la retraite des dirigeants d'entreprises et des ...
Tout lire

OCéA Concept, l'expert retraite des entreprises et des dirigeants, vous donnent rendez-vous en mai 2019 à Colomiers pour une session de formation sur le thème de la retraite des dirigeants d'entreprises et des ...
Tout lire

A l’occasion des matinales d’information, le Groupe DL Développement et le GEMTIC vous invitent à prendre part à une rencontre sur le thème de CIR CII le vendredi 29 mars ...
Tout lire

OCéA Concept, l'expert retraite des entreprises et des dirigeants, vous donnent rendez-vous en mars 2019 à La Réunion pour des sessions de formation sur le thème de la retraite des dirigeants d'entreprises ...
Tout lire

D.L DEVELOPPEMENT et sa filiale YTES vous invitent à une présentation de la future programmation des fonds européens 2021-2027 (FEDER, FSE, FEADER, Horizon Europe...), ainsi que des financements nationaux (aides à ...
Tout lire

Les sociétés du Groupe
D.L DÉVELOPPEMENT

Aides et subventions européennes

Ytes

L'expert des relations Banques - Entreprises

AC.org

Un impôt en pleine mutation et désormais très lourd !

Les Impôts Fonciers, destinés au financement des communes, départements et régions, sont composés de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties et/ou Non Bâties, et de la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM).

 

La Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB) : concerne tous les immeubles bâtis, les constructions et bâtiments élevés au-dessus du sol ou construits en sous-sol.

Les propriétés bâties sont classées en trois familles (voir l’encadré ci-contre) :

• Local Commercial

• Etablissement Industriel

• Local d’habitation à usage professionnel

La Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties : concerne les propriétés non bâties de toute nature (terrains à bâtir, terrains agricoles…).

La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères : concerne toutes les propriétés bâties, à l’exception des établissements industriels et d’autres immeubles bénéficiant d’une exonération spécifique, y compris celles bénéficiant d’une exonération temporaire de Taxe Foncière.

Qui paye la Taxe Foncière ?

Le propriétaire, l’usufruitier, le titulaire d’un bail emphytéotique ou d’un bail à construction.

Dans la très grande majorité des cas (plus de 95% des baux en France), la Taxe Foncière est refacturée par le propriétaire au locataire lorsque le bail le prévoit.

Comment est-elle recensée ?

L’Administration Fiscale recense chaque année les nouveaux propriétaires, aucune démarche particulière n’étant alors à effectuer.

Dans le cas d’une construction neuve ou de tout changement de consistance et/ ou de caractéristiques physiques d’une construction, il appartient au propriétaire de faire les démarches déclaratives auprès de l’Administration Fiscale.

Comment est-elle calculée ?

La «clé de voute» de tout le système de calcul de la Taxe Foncière est la Valeur Locative Foncière (VLF), également appelée la Valeur Locative Cadastrale (VLC).

La VLF, au sens de l’Administration Fiscale, correspond au loyer annuel théorique que produirait une propriété si elle était louée à des conditions normales.

Pour calculer la VLF, trois méthodes sont aujourd’hui appliquées :

• La méthode des baux : bien que rarement usitée (à hauteur de 4% des impositions actuelles) car impliquant que les locaux soient loués depuis le 1er janvier 1970, la VLF est calculée par étude des baux des propriétés louées à des tarifs et des conditions dites normales.

• La méthode par comparaison : la méthode la plus utilisée, dans 93% des cas, repose sur la comparaison avec des locaux de référence, ou locaux-types, définis dans chaque commune par le Centre des Impôts Fonciers et recensés dans des Procès-Verbaux. Après analyse des caractéristiques de la propriété à évaluer, le choix d’un local de référence comparable permet de définir la VLF.

• La méthode par appréciation directe : cette méthode, utilisée seulement dans 3% des cas, ne s’impose que lorsque les deux précédentes s’avèrent inapplicables.

Son calcul est effectué en retenant une valeur vénale et un taux d’intérêt déterminés à la date de référence du 1er janvier 1970. Il s’agit généralement de bâtiments inclassables et atypiques.

Dans le cas des locaux industriels, le calcul de la VLF est effectué selon la méthode dite «comptable» (voir aussi article page 4)

Pour les locaux «commerciaux», la base d’imposition, indiquée sur l’avis de Taxe Foncière, se calcule en appliquant à la VLF des coefficients de revalorisation et un abattement de 50% pour tenir compte des différentes charges inhérentes à la propriété (assurance, entretien, frais de gestion…)

Les limites des méthodes d’évaluation actuelles :

Force est de constater que les méthodes actuelles de calcul ont atteint leurs limites.

Les évaluations des propriétés, dont la valeur foncière a parfois très largement varié pendant ces 40 dernières années, ne reflètent plus, malgré les coefficients de revalorisation appliqués, la réalité du marché locatif.

En effet, dans la méthode dite par comparaison, nous constatons des appréciations souvent erronées.

Quelques exemples :

• Différences de surface : un hypermarché de 10 000 m² comparé à une boutique en centre-ville de 50 m².

• Différences d’années de construction : un établissement récent comparé à un local de référence de 1970.

• Différences de localité : un local à Amiens comparé à un local de référence situé dans la banlieue toulousaine.

• Différences de mode de construction : un local en bardage avec ossature métallique comparé à un local de référence en dur.

• Etc…

Fort de ce constat, une révision foncière a été initiée par les Pouvoirs Publics, portant uniquement sur les locaux dits «commerciaux ».

Son objectif :

Permettre de définir un système d’évaluation simple, cohérent en adéquation avec la réalité économique du marché locatif.

Définir des zones homogènes :

• Détermination de catégories de locaux représentatifs ;

• Fixer des tarifs par catégorie de local indexés sur les loyers réels pratiqués au 1er janvier 2013 ;

• Classer et évaluer tous les locaux.

Ce nouveau dispositif va ainsi permettre à l’Administration de pouvoir effectuer une mise à jour permanente des évaluations.

Un système d’évaluation «simplifié» :

• Abandon de la notion de local type ;

• Homogénéisation du marché locatif : délimitation de secteurs d’évaluation couvrant des zones supra ou infra communales ;

• Mise en place d’une grille tarifaire répartissant les locaux en sous-groupes et catégories.

Les nouvelles modalités de calcul de la valeur locative :

Tarif au m² X Surface pondérée +/- coefficient de localisation = Valeur Locative Foncière

• Le tarif est issu de la grille tarifaire en fonction de la catégorie à laquelle appartient le local, du secteur dans lequel il se trouve et des loyers moyens pratiqués au 1er janvier 2013 ;

• La surface pondérée est déterminée en s’appuyant sur la surface totale du local (y compris les parkings) ;

• Le coefficient de localisation permet d’ajuster à la hausse ou à la baisse la valeur locative en tenant compte de la situation géographique du local au sein du secteur d’évaluation.

Cette révision, applicable sur la Taxe Foncière 2016, modifiera donc de façon substantielle le calcul de la Valeur Locative Foncière, impactant elle-même nombre d’autres taxes.

Dans la mesure où le tarif tient compte en partie des loyers immobiliers actuels, il est à craindre, dans de nombreux cas, une sensible revalorisation des taxes.

En effet, suite au test pratiqué en 2011 sur cinq départements, certaines catégories de locaux pourraient voir leur Taxe Foncière (mais également la CFE) augmenter de manière conséquente.

Il convient donc d’être particulièrement vigilant dans le remplissage des déclarations de révision foncière (formulaires Rev-6660). En effet, le simple report des informations figurant sur les documents cadastraux ne saurait répondre aux spécificités du nouveau calcul ; un nouveau métrage des locaux s’avérant souvent nécessaire.

Enfin, et dans l’attente de son entrée en vigueur, il convient d’auditer les Taxes Foncières actuelles afin de pouvoir bénéficier de dégrèvements substantiels.

 

 

A SAVOIR :

Il existe 3 familles de propriétés bâties :

• Local commercial : il s’agit de tous locaux commerciaux (boutiques, grandes surfaces, dépôts, garages, hôtels, restaurants…) mais également de locaux administratifs (bureaux, salles de réunion…), qu’ils soient occupés par une entreprise, une association ou une administration publique.

• Etablissement industriel : il s’agit d’usines et d’ateliers dotés d’un outillage important destinés à réaliser une activité de fabrication, de transformation ou de réparation. 

• Local d’habitation à usage professionnel : il s’agit de locaux servant à l’exercice d’une profession autre qu’agricole, commerciale, artisanale ou industrielle (ex : locaux servant à l’exercice de professions libérales). 

Attention !

La VLF est d’autant plus importante à étudier qu’elle ne se limite pas uniquement au calcul de la Taxe Foncière et de la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM). En effet, elle concerne également la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), composante de la Contribution Economique Territoriale (CET), au même titre que la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), qui est acquittée par toutes les entreprises qui utilisent des biens à titre professionnel.

Taxe Foncière sur les établissements Industriels :

La doctrine administrative a confirmé que les immobilisations inscrites à l’actif du bilan d’une Entreprise (comptes 212 à 215) ne sont pas imposables à la Taxe Foncière, si celles-ci :

• Sont intégrées directement et matériellement dans le processus de fabrication, de transformation ou de manutention et servent spécifiquement à l’activité industrielle (ex. : installations électriques à usage spécifiquement industriel ou fours industriels…)

• Concernent des biens qui ne sont pas considérés comme des accessoires immobiliers de la construction (ex. biens simplement posés au sol ou non incorporés à la construction).